Коммунальная четвертина

С 1 марта текущего года вступило в силу постановление № 553 от 13.02.2014 г. мэрии Магадана, устанавливающее новый размер платы за содержание и ремонт жилых помещений в многоквартирных домах. Теперь сумма повышается на 25 % и по самому распространенному типу многоквартирных домов составит 21 руб. 49 коп. за один квадратный метр общей площади против 17 руб. 19 коп., которые мы, как собственники, платили до этого. С чем это связано, читателям объясняет руководитель департамента ЖКХ мэрии Магадана Василий КРАВЦИВ.

ЭТО НЕ ТАРИФ

- Василий Андреевич, недавно прочла в «Российской газете» о том, что Владимир Путин собрал президиум экономического совета, на котором призвал к порядку с платежами ЖКХ. В частности, он сказал: «Принят закон об ограничении роста стоимости услуг ЖКХ на долгосрочный период. Следует установить понятные правила формирования платежей: они должны быть сквозными для всех регионов и основаны на объективных экономических показателях». А тут узнаю, что на 25 % поднялся тариф…

- Это не тариф. Тарифы устанавливаются на теплоснабжение, воду и электроэнергию. Как вы знаете, их фиксирует государство. Тарифы изменяются раз в год, раньше с 1 января, теперь с 1 июля. Что касается платы за текущий ремонт, она не регулируется государством, а устанавливается собственниками на общем собрании дома. Она в принципе не должна быть одинаковой для всех домов, так как они индивидуальны и в каждом свои проблемы с обслуживанием и ремонтом. К сожалению, мы вынуждены констатировать, что собственники очень неохотно приходят на собрания, чтобы утвердить перечень работ и услуг по дому и установить цену за такую работу. К примеру, из 1154 многоквартирных домов города собственники установили плату самостоятельно только в 50. Поэтому ежегодно мэрия вынуждена делать усредненные расчеты по содержанию и ремонту домов и рекомендовать такую плату УК, ТСЖ, собственникам. Но независимо от этого дома должны обслуживаться, их надо готовить к следующей зиме, а все работы сколько-то стоят. Поэтому мэрия не может ждать, пока собственники что-то предпримут, и принимает свои решения. Скажу сразу, что реальная с учетом сложившихся цен и зарплат на рынке города стоимость содержания домов составляет, по нашим оценкам, не менее 30 - 35 руб. за один квадратный метр. Таким образом, если собственник не решил, как управлять домом, то ему придется довольствоваться тем минимумом, который установили мы, но тогда не стоит жаловаться, что в доме все не по высшему разряду.

- А минимум - это 21,49 руб. за квадратный метр?

- Да, для жилых домов капитального исполнения без лифта от 3 до 5 этажей. Если в вашем их 6 - 9 и есть лифт, то плата составит 30,2 руб. Вы поймите, дома должны обслуживаться независимо от того, приняты решения собственниками или нет. Почему 25 %? Вообще по Дальнему Востоку мы видим вот что. В Хабаровске эта сумма варьируется от 29 до 40 руб. в зависимости от этажности и благоустройства дома, на Сахалине - примерно 25, Камчатке - 35, Чукотке - больше 40. Но это, конечно, не значит, что мы ориентируемся на эти цифры. Ни в коем случае! Уверяю вас, исходя из перечня услуг и реального расчета стоимости, если УК будет работать честно и на уровне рентабельности, нужно было устанавливать плату минимум 30 руб. Граждане должны понимать, что если мы снизим платеж, на какое-то время успокоим человека, то дальше УК или ТСЖ откажется выполнять свои обязательства или будет делать это ровно на ту сумму, которую платит собственник. Сейчас мы имеем среднюю цену по городу - это тот минимум, который позволяет сводить концы с концами добросовестному управляющему многоквартирного дома. Можно, конечно, сказать, что УК ничего не делала на 17 руб., ничего не будет делать и на 21, и на 30. Но в настоящий момент все решения по дому принимаются на общем собрании, пока мы не поймем, что, не выбрав совет дома и его председателя, контролирующего все работы, всегда будем находиться в униженном и обиженном положении.

- То есть, если в моем подъезде не убирают, не вывозят мусор и не делают никакого ремонта, а я плачу, кроме меня, как собственника, никому до этого дела нет?

- В части муниципального жилфонда это может контролировать муниципальная жилинспекция, в других случаях - государственная жилищная инспекция и правоохранительные органы. Если мы хотим ходить долгими путями, то нужно писать письма во все эти инстанции. Кстати, я не исключаю, что некоторые управляющие компании фиксируют, что уборка производится еженедельно, а на самом деле последний раз ее делали год назад, допускаю также, что ремонт подъезда стоит 60 тыс. руб., а не 100, как по документам. Но если нам важно знать, куда тратятся деньги, давайте создавать ТСЖ. Если это кажется сложным, изберите совет дома, председателя, который будет хотя бы раз в полгода запрашивать отчеты в УК: сколько раз и на какую сумму производились уборка, вывоз мусора, ремонт. Тогда многие вопросы уйдут. А пока этого не происходит, мэрия будет ежегодно издавать постановления и индексировать плату на тот размер, который сегодня адекватен.

- Но вот я, как житель дома, понятия не имею, как действовать. И таких «умных» большая половина города. С чего начать? И нужно ли это все, если плату в 21 руб. мне УК не согласует, потребует больше? Вы же сами сказали, что занизили сумму.

- В общем, порядок такой. Если собственников не устраивает наш расчет, они должны организовать собрание и решить этот вопрос. Так, УК представит им свои предложения по объемам работ и сумме платежа. Если жильцы их не утвердят, есть несколько вариантов - выбрать другую УК и согласовать с ней желаемую плату, создать ТСЖ или не выбирать ничего и позволить муниципалитету решать этот вопрос.

ЕСЛИ Б БЫЛО БОЛЬШЕ ТСЖ…

- И что, много на самом деле добросовестных граждан, объединяющихся в товарищества?

- В Магадане работает более 50 ТСЖ. Их количество по сравнению с прошлым годом сократилось за счет того, что стихийно созданные в период некой законодательной неразберихи товарищества, исполняя свою работу крайне некачественно, прекратили свое существование.

- А вам как лучше, чтобы ТСЖ было больше или меньше?

- Конечно, больше, но только чтобы они собирались осознанно. Тогда бы не было нашего департамента, а только отдел, который занимался бы методологической работой. А так у нас существует целый отдел по взаимодействию с ТСЖ. Хотя в идеале самое лучшее взаимодействие - друг другу не мешать. Это если все знают, что делать. Кстати, нас нередко упрекают, что мы недостаточно что-то разъясняем. Хотя в последние несколько лет занимаемся этим постоянно. В частности, привозим специалистов из ведущих отраслевых учреждений, в прошлом году совместно с СВГУ организовали открытый курс лекций о том, что такое многоквартирный дом и как им управлять, проводим семинары при поддержке общественной палаты. Всю необходимую информацию представляем и в Центр общественного контроля. Но мы не можем быть лекторами и каждый день только и делать, что отвечать на вопросы граждан.

- Но советы многоквартирных домов все-таки у нас создаются?

- Да, их 79, из них 50 представляют собой подготовленных жильцов, с которыми мы можем взаимодействовать. С остальными домами мы работаем по этому вопросу. В идеале советы должны быть в каждом доме, где нет ТСЖ. Если нам удастся создать ТСЖ и хотя бы половина из них окажется рабочей, мы будет демонстрировать всем вокруг, как надо действовать. А пока, к нашему великому сожалению, только в 70 домах Магадана плата за содержание и ремонт жилья согласована собственниками с УК, хотя всего в городе 1100 домов. Но на сложившуюся ситуацию мы можем повлиять только рекомендательно: как проводить собрание, рассчитывать плату и ее принимать. У нас нет права обязать жильцов проводить общие собрания, но есть право устанавливать плату для нанимателей, а также рекомендовать ее для собственников, которые выбрали способ управления домом, но плату не установили, а также для тех, кто способ управления не выбрал.

Вы, наверное, слышали, что осенью в Магадане по ул. Якутской, 59, в общежитии, где 40 % муниципального жилья, все остальное в собственности, вывалился кусок стены? Замечу, что при начислении на текущий ремонт в этом доме 37 тыс. руб. в месяц задолженность там составляет более 600 тыс. руб. При этом муниципалитет за свои деньги провел ремонт, потратив более 2 млн. руб. По идее мы должны были заплатить 40 %, но сколько бы мы собирали деньги с остальных 60 % проживающих? И как бы жители дома вошли в зиму? А если бы мы могли организовать собрание без полного числа жильцов и выписать штраф тем, кто на него не явился... Как итог имели бы право предъявить счет о возмещении ремонта пропорционально каждому, например, с оплатой в рассрочку, а не бегали бы за собственниками с просьбами и мольбами.

ВМЕСТО ОБЩЕГО КОТЛА - РАССРОЧКА

- Василий Андреевич, вы за то, чтобы каждый из нас решал проблемы своего дома самостоятельно, а не ждал милости от судьбы, которой не будет. А как относитесь к тому, что скоро мы за капремонт будем платить в общий котел?

- Мое личное отношение к этому двойственное. С одной стороны, капитальный ремонт нужно было делать еще вчера, поэтому надо принимать срочные меры по всей стране, так как если ничего не делать, то через 5 - 7 лет дома начнут реально разрушаться. Законодатели пошли по самому простому административному пути - загнать всех в одни рамки. Остался вариант - создать личный счет дома. Но если он новый, то это даже хорошо: если за 10 лет ничего в стране не произойдет, то там что-то накопится. А если здание уже требует ремонта? Предположим, оно в относительно неплохом состоянии, изношено процентов на 50 и орган местного самоуправления решил, что оно должно быть отремонтировано через 20 лет. У человека теряется мотивация, он опять куда-то платит. Куда и за что - не очень видно. Или не видно совсем. Государству нужно было подойти к вопросу более сложно, создав не просто несколько десятков региональных операторов капремонта по числу субъектов РФ, а институт (систему) капремонта, который бы задействовал и собственников, и органы местного самоуправления, и государство, и банки, и подрядчиков. Это требует многих сил: нужны серьезные изменения в нормативную базу - в ГК, ЖК, гражданский процессуальный кодекс, банковское законодательство и прочее. И самое главное, что должно появиться, чего сегодня очень не хочет делать государство, - четко и ясно заявить собственнику, что сегодня у него есть обязанности и ответственность за их неисполнение. Так, он должен участвовать в общих собраниях дома, в том числе по вопросам капремонта. Если он не участвует в собрании, то за это должен привлекаться к административной ответственности в виде штрафа, например, 5 тыс. руб. Уверяю вас, что в этом случае через два года по всей стране будут проведены миллионы собраний.

По вопросу капремонта они должны проводиться не менее одного раза в 5 лет. Это если в доме не произошло чего-то неотложного. На собрании должны быть решены как обязательные, так и факультативные (на усмотрение собственников) вопросы. Обязательные: обследование дома, составление проектно-сметной документации, выбор подрядчика, решение вопроса о финансировании работ. Последнее - самое сложное. Как показывает практика, комплексный ремонт (кровля, подвал, фасад, сети) пятиэтажки из трех подъездов стоит минимум 8 - 10 млн. руб. Одномоментно каждому собственнику придется выложить около 200 тыс. руб. Конечно, это утопия. Между тем в законодательстве, как я уже говорил, должны быть четко прописаны требования к собственнику по содержанию общего имущества, в том числе и путем оплаты своей части в ремонте. За неисполнение этого требования к жильцу должны быть приняты меры вплоть до выселения из квартиры и предоставления ему общежития. Но во избежание социальной напряженности у собственника должна быть возможность взять кредит в банке на уплату своей доли в капремонте на условиях гораздо ниже ставки рефинансирования ЦБ.

Таким образом, создается картина, при которой собственники под страхом наказания обязаны принять решение о капремонте, заплатить свои деньги или взять кредит. На реализацию этого решения должно быть отведено максимум полтора года - с момента принятия решения и до момента выполнения работ. Я полностью убежден, что при такой схеме через пять лет у нас все дома будут отремонтированы и ни у кого не возникнет вопросов о том, что какой-то подрядчик в сговоре с чиновниками или с региональными операторами сделал абы какой ремонт, украл деньги и так далее. Когда собственник за свою часть ремонта заплатит кровными деньгами или возьмет кредит, за который он опять же заплатит, тогда у него ржавого гвоздя со стройки не пропадет. Тогда и представители собственников при выполнении ремонта появятся, и строительный контроль должным образом заработает, и подрядчик поймет, что красть с ремонта не надо, а надо честно отрабатывать свою смету.

А общий котел - это мы уже при советской власти проходили, когда все принадлежит всем, а результат?
- И вы считаете, что это реально будет работать?

- В тех странах, где создан подобный принцип института капремонта (Эстония, Германия, Швеция, Норвегия и пр.), совершенно другой уровень системы ЖКХ. А пока этого нет в России, будет производиться выборочный капремонт - более старых по году постройки домов. Наверное, будет вылизан весь центр города, но в рядовой пятиэтажке живет гораздо больше людей, ее по идее нужно ремонтировать в первую очередь. Сейчас мы идем скорее по пути формирования формальной программы без оценки реального состояния дома.

- Василий Андреевич, надеюсь, что законодатель что-то пересмотрит еще до того момента, как нам нужно будет нести реальные деньги региональному оператору. А вам огромное спасибо за интересный и полезный разговор!

Татьяна ХРИПУН.